未登記の不動産がある場合の相続手続きについて

相続が開始しますと、遺言書のある場合はそれに沿って遺言執行者が、また遺言書がない場合は相続人による遺産分割協議のあとそれぞれの相続人が登記などの相続手続きをします。相続財産を調査する時点で分かることですが、中には未登記の不動産が含まれている場合があります。

不動産の登記といえば、建物の状況を登録する表示登記とその不動産の所有権に関する登記があります、不動産の中でも土地に関しては個人所有が推定されるもので登記がされていないものはほとんどありませんから、問題となるのは建物です。建物に対する固定資産税を決定する元になっているのは登記簿ではなく管轄の自治体が管理する課税台帳です。このため固定資産税を払っているから当然登記もされていると勘違いされることがよくあります。

また、母屋以外に車庫や小屋を追加してたてた場合には自治体が把握できずに見逃されている場合もあります。建物を未登記のままにしておいても罰則があるわけではありません。その建物を売買する時には登記されていなければなりませんが、そうでなければ登記にかかる費用を節約するために未登記のままにしておくことも可能です。相続人の意向によって相続手続きの形もいくつかのパターンが考えられます。

未登記の不動産を相続することが決まり相続手続きをする際に押さえたいポイントがふたつあります。

一つ目は必ずしも登記は必要ではないということです。一般に建物の表示の登記（新築時の表題登記、取り壊し時の減失登記など）は1ヶ月以内にしなければ過料がかせられると言われますが、実際過料は罰金ではなく請求されたケースは報告されていません。土地と違い建物は老朽化しいずれは無くなる可能性があります。建物の登記、特に所有権に関する登記については登録免許税がかかってきますので、それをもったいないと考えるのなら自治体の窓口で、未登記のままになっている建物の名義変更を提出して済ますことも出来ます。これにより納税義務者が変更され、それ以降は自治体が所有者である事を証明してくれます。

二つ目は相続した建物を売却したり譲ったりする予定がある場合、また建物の立っている土地が他人のものである場合には登記をしたほうが良いという点です。いずれも建物に対する所有権を主張できないといけないからです。法務局で建物の表示登記と所有権登記を順に行います。自分でも相続手続きはできますが、表示登記は土地家屋調査士、所有権の登記は司法書士に頼むとスムーズです。

未登記の建物を登記する必要がある場合の相続手続きはどのような流れになるのでしょうか。遺産分割協議書には未登記になっている土地や建物を特定するために自治体から通知されてくる固定資産評価証明書を使います。税金は自治体の独自の調査で決定された不動産の所有者に対して課せられているからです。遺産分割協議書の作成されるなど相続の話し合いが終われば、未登記の不動産を相続した人があらためて建物の表題登記をすることができます。

遺産分割協議書、建築確認済み証明書、建築業者の引渡し証明書と印鑑証明書、亡くなった被相続人の最終住民票、図面などの書類を集めます。書類がすべて揃わない場合には土地家屋調査士に依頼することをおすすめします。通常1～2週間程度で表題登記が終わり、所有権保存登記に移ります。こちらは司法書士の管轄になり、やはり1～2週間で新しい権利証を手にすることができます。未登記ではありませんが、もしも相続した建物が古いために取り壊し新築した場合には、相続人による相続登記をする必要はなく、取り壊しによる減失登記だけをすればよいことになっています。未登記の建物の相続手続き自体はそれほど難しいものではありませんが、登記する、しないといった選択肢があるだけに慎重に考えたいものです。